单价仅1万3的中铁九逸，值不值得购买｜钱报楼盘测评001
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中铁·九逸部分已交付房源
中铁·九逸 楼盘评分
1、价格：97分
单价“一字头”，与周边二手房差价近8000元/㎡，倒挂幅度超50%。不论是自住还是投资，都是目前市场上当之无愧的性价比之王。
2、交通：75分
对于在主城上班的刚需族来说，交通称不上便捷，只有到将来9号线通车后，该盘才将升级为真正的地铁盘。但对主力客群也就是临平本地人来说，这个距离不算远，私家车或者一辆代步的电动车都可以完美解决出行不便的问题。
3、配套：60分
在配套上该楼盘只能说刚到及格线，距离项目步行需要20分钟的万宝城是唯一的亮点。好在楼盘还将配建一个农贸市场，同时小区内已交付的景观、生活资源都算不错，加分不少。
4、户型：85分
总体来说，89㎡的户型比较方正，而120㎡以上户型布局合理，唯一就是129㎡只设计了一个卫生间，略局促，整体户型中规中矩。
售楼处现场
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项目详情
1、地块情况
案名：中铁·九逸（备案名逸都花苑；目前在售为二期房源，一期中铁·逸都已交付）
开发商：中铁置业
项目位置：杭州市余杭区临平北沙西路和荷花路交界处
土地年限：2012年8月1日~2082年7月31日
拿地楼面价：4033元/㎡
目前销售均价：13198元/㎡
车位售价：不超过18万元
2、产品情况
项目规划：85~139㎡毛坯房源共约948户
建筑类别：小高层、高层
交房时间：2019年10月
小区物业：北京中铁第一太平物业服务有限公司
物业费：1.68元/㎡·月
容积率：2.2（二期2.37）
绿化率：30%
车位配比：1:0.9
得房率：76%~80%
楼间距：50米左右
外立面：红色面砖
3、配套信息
交通：
一期大门出门就是荷花塘公交始始发站，目前主要有761路、788路、782路、359路、391路、490路六条公交线路。
其中，乘坐782路约35分钟可以到达临平地铁站，换乘地铁即可前往主城区，但要注意的是该班公交车等待时间较长，往往需要20分钟左右；乘坐359路可以抵达大关，这是唯一一条可以直达主城区的公交线路。
此外，该项目距离建设中的地铁9号线北沙路站约800米，预计2022年通车。
教育：
尽管余杭高级中学就在该楼盘正对面，但因为是高中，因此不能理解为是该楼盘的教育配套。而目前在该楼20分钟步行路程内，只有一所位于横塘新村内的临平第二幼儿园（横塘分园），可以说目前几乎没有这方面的配套。
余杭高级中学
医疗：
从项目出发，当余杭第一人民医院的车程约20分钟，医疗方面的配套也很缺乏。
商业：
万宝城是距离该楼盘最近的商业综合体，约1.2公里，步行在20分钟以内。虽然一期的中铁逸都和隔壁的绿城莲园都已经交付，但主要还是靠社区底商提供一些生活上的配套，而目前底商只有小超市和小的餐饮店营业，项目配建的农贸市场还未交付使用，距离项目路程较近的范围内也没有大型的超市，整体的商业生活配套只能说一般。
楼盘底商
楼盘周边其他配套
景观：
紧邻着该项目东侧有一条自然水系，沿河有一条绿化景观带可以散步，从小区北门步行两三分钟即达。此外，从已经交付的一期园区来看，小区内部的绿化情况以及羽毛球场、篮球场等生活配套，对一个刚需盘来说已经算做得相当不错。
景观配套
4、本期摇号信息及一房一价表格
摇号房源：12幢、17幢、18幢、19幢
套数及价格：
共330套房源，均价13200元/㎡
90㎡以下户型160套，毛坯均价13200元/㎡；
90~144㎡户型168套，毛坯均价13200元/㎡；
399㎡户型2套，毛坯均价13200元/㎡。
无房户倾斜：30%比例，共99套
验资门槛：首套35万、二套70万资金冻结
登记时间：11月26日~11月28日线上登记（关注“中铁九逸”公众号）
12号楼一房一价
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17号楼一房一价
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18号楼一房一价
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19号楼一房一价
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数据来源：克而瑞
5、周边在售新房、待售楼盘、二手房信息
注：
一、以上数据均来源于钱江晚报购房宝、透明售房网，统计为近月来新房、二手房均价、待售楼盘楼面价；
二、在不同成交时期，成交的物业类型（别墅、排屋、公寓等）、精装与否、户型大小、楼层与楼幢位置的不同会造成价格变动；
三、有些二手房源为了减少税费，会稍微压低成交单价；而有些二手房为了增加银行贷款，也有可能稍微做高单价，具体房源信息建议去实地看看。
5、不利因素
楼盘附近的排涝站
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户型解读
C1户型
该户型为88㎡中间套，主要位于此次推出的12幢、19幢。总体来说，户型比较方正。奇数层客厅部分为露台，偶数层次卧带露台。
一般来说，选择奇数层的购房者，要接受的就是平时晾晒衣服都需要在客厅，如果家里访客比较多，建议可以选择偶数层，但毕竟晾晒衣物在次卧总体来说缺乏私密性。
鉴于88㎡的户型只有一个卫生间，且尺度不会很大，建议将洗衣机、烘干机等放置于阳台中，做整体设计布局，便于晾晒，也有利于节约空间。
与此类似的另一个C2户型89㎡，基本结构与C1无差，主要是这个户型位于这次推出的17幢和18幢。而这两幢是18层，会比之前C1所在户型的楼层稍低些。
B2户型
该户型为129㎡的边套，位于17幢和18幢。整体来说属于狭长型户型，南北向较长，有一个儿童房位于北侧，建议可以和南侧次卧对换，北侧卧室可改成书房。
这种户型的优点是阳台会比较大气，可作为景观阳台，但劣势是南北太过于狭长，通透性一般。好在，这个户型北侧和南侧都还设置一个阳台，主卧带飘窗，舒适性还是不错。
但，这个户型最好的问题是，只设计了一个卫生间，在120㎡以上的户型中，这种算是比较罕见了。
A1户型
该户型为139㎡的边套，位于12幢和19幢。整体来说，与129㎡比，该户型更适合改善人群，因为它设置成了四室两厅两卫，就算是二孩家庭，我觉得也完全没问题。
与129㎡相比，少了一个储藏间，但多了一个房间和卫生间。还有，就厨房而言，如果面积一般大小，尽量做成L型的。
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选房引导
1、“购房小白“初选择
总体而言，要根据自己的经济能力来选楼层。但目前来说，中间楼层的性价比是比较高的。记者实地走访，发现楼间距整体属于正常，拿17幢和18幢而言，楼间距在50米左右，按照记者之前买房的经验，6楼以上基本采光是没什么问题的。
当然，开发商的定价原则一定是楼层越高，价格越高，手头资金有限，可以往6楼靠。
至于朝向问题，总体来说，楼盘偏差不大，正常选择就好。
楼盘现状
2、不同人群的购房建议
刚需：
这个楼盘属于典型的刚需盘。89㎡户型也占大多数，而这个盘的均价在1.3万元左右/㎡，非常适合刚需入手。如果资金很有限，建议选择低楼层也无妨。
改善：
这个楼盘的刚需和改善的界限还是比较清晰的。129㎡和139㎡均可以作为改善，但相对来说，139㎡的格局更适合一步到位。而129㎡的一卫就稍显鸡肋了。
而改善资金有限的，可以选择129㎡的中高楼层或139㎡低楼层；而资金充裕的，可选择139㎡的中高楼层。
投资：
今天是其报名第二天，记者在现场发现的投资客不多，可以说几乎没有。但，凭良心讲，现在其二期准现房在售均价1.3万元/㎡左右，一期交付的简装房源，均价在1.8万元/㎡，紧邻的绿城莲园二手房均价，简装的都要2万元/㎡以上，这样的倒挂，投资也非常合适。建议可以选择小户型的中低楼层。但尽量不要选择顶底，因为要考虑到后期的出手问题。
楼肖桑
孙晨
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